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 kan수의 글livennn.cn
2008-03-26 12:25:42, Hit : 1321

작성자 : 이민우
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어떤 아파트가 프리미엄이 붙을까. 강남 복부인은 아닌 실수요자들이라도 관심사항임에 틀림없다. 주택시장 전문가들은 돈되는 아파트는 “첫눈에 봐도 감이 온다”고 말한다. 강정남 현대건설 마케팅팀장과 이창엽 GS건설 신봉동 자이3차 분양현장소장에게 프리미엄이 붙는 아파트의 조건에 대해 들어본다. 강 팀장과 이 소장은 각각 1999년부터 현장에서 발품을 팔아온 상품기획과 분양업계 베테랑들이다.

◆ 붐비는 모델하우스를 골라라 = 모델하우스 방문객 숫자는 고객 선호도와 직결된다. 고객들의 관심이 높은 곳은 시간이 지나도 마찬가지다. 그만큼 수요가 풍부하고 살고 싶은 아파트라는 얘기다. 한때는 건설업체들이 선호도를 부풀리려고 방문객을 동원하기도 했다. 모델하우스에서 주부들의 대화를 들으면 흐름을 읽을 수 있다. 모델하우스 오픈일만 붐비고 며칠 뒤 한산한 아파트는 신중하게 접근해야 한다.

◆ 그 동네에는 ‘사모님’이 삽니다 = 역세권이 최고지만 모든 아파트가 그럴 수는 없다. 그러나 부유층은 대중교통에 특별히 신경쓰지 않는다. 중대형 평형으로 구성되면 아무래도 지역에서 선망도가 높다. 요즘 종합부동산세로 중소형이 인기라지만 부자들은 아파트 평형을 낮추지는 않는다. ‘사모님’이 연상되는 아파트라면 대부분 프리미엄이 붙는다고 봐야 한다. 편의시설도 부유층 단지로 몰려든다.

◆ 이 가격이 마지막입니다 = 인근에 다른 아파트들이 줄줄이 분양될 계획이 있으면 프리미엄이 붙을 가능성이 2~3배로 커진다. 분양가상한제가 있긴 하지만 건설업체들은 이전에 분양된 가격보다 비싸게 분양가를 책정하는 경우가 대부분이다. 금융비용에 자재값, 인건비 따지면 나중 분양물량은 가격이 올라간다. 보통 “이 지역에서는 이 가격이 마지막”이라는 말이 나오는 아파트는 나중에 오를 가능성이 크다.

◆ 최근 인기 면적은 ‘128㎡(39평형)’= 건설업체들은 고객수요를 보고 상품을 기획한다. 5년 전부터 60~70㎡대 아파트들이 분양이 되지 않자 건설업체들이 주력을 100㎡대로 옮겼다. 그런데 지역마다 선호하는 면적이 있다. 강남에서는 132㎡ 이상 대형면적이 인기다. 당연히 투자대비 수익면에서 프리미엄이 많이 붙는다. 수도권에서는 128㎡를 선호한다. 도심권이 아닌 만큼 여유있게 살고 싶기 때문. 확장하면 140~150㎡대까지 가능한 면적이다.

◆ 상한제 아파트를 잡아라 = 올 하반기부터 상한제 아파트가 나온다. 경기 용인지역은 이미 3.3㎡(1평)당 1300만~1500만원이다. 하지만 상한제 아파트는 1000만원 미만이다. 청약해서 당첨되면 프리미엄이 확실시된다. 전매제한 조건이 있지만 내집마련해 살다 보면 ‘복덩이’가 된다. 수도권 1기 신도시 25만가구 나왔을 때 2~3년 동안 아파트 가격이 보합세였다. 그러나 그 이후 어떻게 됐나. 당장 오르지 않는다고 조급해할 필요는 없다.

◆ 인구·사회학적 자료를 분석하라 = 지역에서 과거 5년동안 아파트 공급이 줄었다면 프리미엄이 예상된다. 철저한 분석형 투자자가 되고 싶다면 지자체에서 인구사회학적 자료를 수집해라. 인구유입량, 아파트 시공실적, 단독주택와 다가구·연립주택 비율 등을 따져보면 프리미엄에 대한 모범답안이 나온다. 인구가 늘어나는데 아파트 건설실적이 적다면 100% 프리미엄을 기대해도 좋다.

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